据《新闻晨报》报导，11月8日，上海市房管部门公布了《更进一步严格执行国家房地产市场调控政策涉及措施》(以下全称沪七条)，纵观今日沪上房地产市场可以找到，这一调控措施已对申城的楼市产生一定影响。除了影响到一部分非沪籍的刚刚需客之外，二套房首付比例的减少，也更进一步传输了住宅市场的投资空间。

而从往年楼市政策调控来看，每当住宅市场经常出现新的调控政策，商业地产不会随之有所加剧。那么，沪七条实施后，沪上商业地产否受到影响？第四季度或明年，商业地产走势又将如何？不妨讲出专家的意见。

朱永锋上海中原工商砖二部写字楼A区总监2001年转入商业地产领域，2003年重新加入上海中原工商铺部，耕耘人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴等上海传统CBD的写字楼市场。业务涵括交易、出租、咨询、策划等。写字楼或成下一个投资目标每次政策调控受到影响的都是住宅类的投资者，住宅投资受到限制，势必会让这些投资者谋求其他的投资渠道。

商业地产投资比较平稳，且对资金的拒绝和转入门槛都不低，因而有不少投资者不会自由选择具备发展潜力的办公楼或酒店式公寓等商业项目。此次沪七条之后，一部分受到政策影响的投资者，转而投向商业地产。

核心地段的写字楼市场仍然以来租金都维持急剧下降态势，因而写字楼或可沦为这些投资者的下一个目标。地段、硬件、物业管理及租户，这些都是影响到租金收益的关键因素。李玉中上海中原工商砖二部写字楼B区总监2005年转入商业地产领域，同年转入上海中原工商铺部。近十年的写字楼市场交易出租经验，对写字楼市场有精辟的专业看法。

专攻黄浦、静安、长宁、徐汇、闸北、浦东陆家嘴等区域的写字楼交易与出租业务。写字楼投资门槛较低、收益平稳沪七条的实施指出了政府对居住于类房产市场调控的决意。其中，二套房的首付比例提升至7成，而住宅回报率广泛较低，无形之中，对商业地产是一种受到影响。

以商业地产中的写字楼投资为事例，按揭贷款一般首付比例为5成，对于一些资质较好的企业来说，贷款额亦不会随企业本身的状态而下调额度。非常简单来说，以一家企业的名义，仅有须要高于5成首付才可享有高品质的写字楼。同时，从写字楼租金情况来看，比起今年初，第三季度沪上核心区域写字楼租金下跌了10%。

因而，投资者可以借以时机，转入商业投资领域。黄超亮上海中原工商砖二部商铺A区区域经理2008年转入商业地产领域，同年转入上海中原工商铺部。长年专门从事沪上黄浦、卢湾、静安、长宁、虹口等核心商圈在内的一二手商铺交易出租业务，经验丰富。曾操作者过华竣大厦、中邦秀食街、美吉特工业博览城等多个著名项目。

外围商铺投资火热从近期沪上商铺市场的成交价情况来看，轨交线路的通车和城市主题公园的引入，使得嘉定新城、江桥板块，以及不受迪士尼主题公园建设电磁辐射影响的周浦板块，都沦为近期商铺市场的热点区域。而沪七条的实施，只不过对沪上商铺市场的影响并不显著。可能会有一些被政策传输而出有的资金不会流向商铺市场。目前，商铺市场成交价更为活跃的是总价100万－200万元的一手商铺，以及总价500万－1000万元的二手商铺。

邻近年关，预计第四季度沪上商铺市场交易会沿袭第三季度的态势，维持量价齐升的趋势。董敏上海中原工商砖二部商铺B区区域经理法学专业毕业，2001年转入商业地产领域，十二余年的从业经历，对商业地产有深度普遍的理解。2013年重新加入上海中原工商砖二部，主攻人民广场、徐家汇、七浦路等市中心核心商圈的一、二手商铺的交易和出租。

杠杆效应突显商业投资价值从近几年的房地产调控政策来看，都是以住宅市场居多。此次受到沪七条影响较小的是高端市场和投资市场。对于这部分投资者来说，在做到投资决策时，必定不会对成本和利润做到个权衡，也就是考虑到杠杆效应。

在沪七条中，二套房首付比例的减少，事实上是减少了投资住宅市场的成本。同时，根据目前市场经济的发展，商业地产的需求量仍然在稳步增长，投资商业地产的贷款比例也平稳，因而也可以看见整个市场热点也渐渐改向了商业地产项目。苗传海上海中原工商砖二部商铺C区区域经理2002年转入商业地产领域，十余年专门从事沪上二手商铺的交易与出租，浅不具专业能力。2013年重新加入上海中原工商砖二部，对上海市区内的二手商铺市场有精辟的专业看法。

寄予厚望后市但投资仍需谨慎沪七条之后，沪上商业地产渐渐火热一起。上海商业地产项目的库存量和供应量都相当大。

从区域来看，内中环以内的六大中心区域，商业项目租金保持稳定下降态势，而中外环以外的区域，供应量较小，而租金水平较低。尽管对于第四季度及明年的商业市场所持寄予厚望态度，但建议投资者在投资商业地产的时候，还是要对项目有一定的投资判断能力，因为投资有风险。

可以多考虑到核心地段区域、回报率平稳的商业项目，它们的接续力和需求量是较为大的，供应量则比较较小，对租金的下跌不会有较小的推动力。

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